开发商阵营将现大裂变

更新日期:2022年06月17日

       杨洪旭 每次楼市调控到了临界点, 都会有一个争论:是开发商先搞不定, 还是地方政府先搞不定? 有时, 银行、投资者等也参与其中。 目前, 这种情况再次出现。 我最近参加了一个电视节目, 大部分嘉宾讨论的结果是开发者无法坚持这个时间。 开发商群体的情况不好, 体现在三个方面:一是最近长沙有开发商老板跑路, 这是长沙自去年以来的第五起事件; 二是截至去年底, 北京、武汉数百家开发商不再继续进行开发资质审核, 数量较上年明显增加, 这意味着除了部分项目公司正常消失外, 也有非项目公司异常退出开发行业; 3、企业缩减经营, 减少征地, 裁员比比皆是。 2011年全国商品房销售面积创历史新高, 比2010年同期增长4.9%。不过, 这个数据中包含了部分产权式保障房的数据。 如果是单纯的市场化商品房, 一二线城市的平均成交量下降了20%以上。 以此推算, 大部分开发商的销售业绩将比2010年下降10%或20%, 大家更加关注开发商群体中的一线品牌。 2011年中国房地产企业20强中, 门槛明显提高, 分别达到180亿元和166万平方米; 上榜龙头企业销售业绩增长快于平均水平; 全国前十名企业的市场占有率达到10.43%, 高于平均水平。 2010年上升0.32个百分点。 销售额方面, 万科排名第一, 超1200亿元; 销售面积方面, 恒大居首, 超过1200万平方米。 相比之下, 以高端产品为主的绿城则出现业绩负增长。 然而, 绝大多数的地产巨头并没有达到年初设定的目标。 作为唯一一家销售额超过1000亿元的公司,

万科没有完成目标。 恒大、华润、中海等少数房企业绩增长显着, 实现了既定目标。 显然, 相比中小企业的悲惨境遇, 大企业的境遇要好很多。 2008年3月, 潘石屹提出“百日剧变论”, 被证明是虚惊一场。
        2009年随着房地产市场的快速持续反弹, 倒闭的企业不多, 反而让不少“猪强”变强。 而这一轮调整, 形势比上一轮更加严峻。 关键是2008年第四季度, 中央开始救市。 同时, 也大力救市、发币, 导致流动性泛滥。 2009-2010年投资和投机性购房需求忽上忽下, 推高房价。 这一次, 官员们依然频频说楼市调控不放松。 即使货币政策部分放松, 新增信贷总量也将超过去年的7.5万亿元, 开发贷款也不会出现明显增长。 略有增加。
        在这样的政策背景下, 今年楼市将继续调整。2009年有可能重演“胜利大逃亡”, 最艰难的时刻还没有到来。 因此, 地产大佬们不约而同地下调了2012年的销售预期。恒大定为800亿元, 与去年的实际销售额持平; 绿城超过400亿元, 远低于去年的目标(550亿元),

比去年的实际业绩略有增长; 中海为800亿港元, 与去年的目标相同, 但比去年的实际销售额低8%左右。 这种现象在过去十年中是罕见的。 不过, 也有可能, 到今年年底, 很多地产巨头会发现, 他们的预期是悲观的。
        毕竟, 这对市场来说是一个非常看跌的时期。 但有一点是毋庸置疑的:2012年排名前10位的房地产公司的市场份额将继续上升。 过去十年, 房地产开发行业的门槛太低, 导致行业内的良币无法驱逐劣币。 去年以来, 市场调整, 企业处于危险之中,

这也是行业加速优胜劣汰的时期, 有利于提高行业集中度, 让优质企业占据更大的份额。 市场份额。 从去年的销售额来看, 中国前10名企业仅占全国商品房总销售额(约5.9万亿元)的10%。 与成熟市场相比, 我国房地产行业的市场集中度有待显着提高。 当然, 也有人担心形成寡头垄断。 在接下来的 15 年里, 无需担心。 有人说, 未来几年90%的中国开发者会消失! 我不认为这么快。 在接下来的十年中, 全国的开发商数量预计将减少一半左右(现在约为 60, 000 人)。 主要是中小企业退出, 大企业持续增长。 “国进民退”依然在所难免。 21家合规央企扩张规模不会太小, 保障性住房建设还需要地方国企的努力。

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